首页 > 新闻中心 > 行业新闻郑州首批集中供地解析
4月30日，大家期盼已久的郑州首批集中供地终于发布！据统计，郑州首批供地共计50宗，合计面积233.082万㎡（折合3496.24亩）。这些地块于5月20日开始挂牌、6月3日开始竞拍。
此外，挂牌公告显示，“根据政府供应计划安排，郑州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出让时间预计为7月、10月”。另据5月18日郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开的第二批“双集中”土地供应工作推进会消息，会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩。
从分布区域来看，金水区10宗、经开区7宗、郑东新区6宗、惠济区6宗、管城区5宗、高新区5宗、中原区4宗、二七区4宗、上街区2宗、航空港区1宗。
下面就来详细看看，首批集中供地各区域都有哪些亮点吧。
北龙湖：房价限价37300元/㎡，起始地价迈上2000万门槛
郑州此次供地有4宗位于北龙湖，分别是郑政东出〔2020〕17号（网）、郑政东出〔2021〕7、10、11号（网）地块，均为储备用地。从指标中可以看出，北龙湖的起始均价、楼面价、限价均有较大幅度的提高。来看看地块详情解析。
从10、11号地相同点来看，两块地总价和增价幅度一样，面积差距也不大，都在70亩左右；均位于北龙湖北岸，紧邻郑州龙湖公园，容积率小于1.7，适宜规划为临湖高端观景住宅。
起始价分别为2148万元/亩、2062万元/亩，或许预示着龙湖北岸住宅地价均价从此迈上2000万的门槛；楼面价分别为18943元/㎡、18198元/㎡，均超过18000元/㎡的门槛。
如果仔细区别的话，10号地地形更为方正，且邻近轨道交通4号线，交通更为便利、周边绿地面积更大、生态环境更好，因此均价也要更贵一些。
郑政东出〔2020〕17号（网）、郑政东出〔2021〕7号（网）属于整体报价，应为永威启迪意向地块。地块起始总价达到34.68亿元，增加幅度2000万元，可以说是大手笔了。
除了7号地为商务金融地块外，其余3宗均为住宅用地，毛坯综合销售均价限价已经达到37300元/㎡，远超此前32000元/㎡的限价，有以下几点看法：
1．房价涨跌分析。南岸目前地块几乎出让完毕，受到的影响有限，未来北岸住宅会受到更多影响，因此毛坯价或许会有上涨倾向，但5600元/㎡的装修限价也对过度装修、捆绑装修导致房价过高有或借机涨价等有着较大的抑制作用。
2．对开发企业的影响。毛坯37300元/㎡、装修5600元/㎡，也就是说未来北龙湖带装修房价不超过42900元/㎡将成为大趋势。后期摘地房企的利润空间进一步被压缩，对房企操盘能力提出了新的挑战。
3．高端豪宅势必更加稀缺。项目不断增多，北龙湖高端豪宅的比例会下降，而此前开发的北龙湖南岸高端豪宅或将成为“绝版”。随着金融岛和中原科技城的建成，北龙湖价值更加凸显，南岸的稀缺豪宅会有更多的升值空间。
4．北岸未来产品性质或以改善为主。对北岸来说，房价短期受限价影响，不会有太高涨幅；但因为拥有比南岸更高的性价比，或许会成为置业者入住北龙湖最好的选择，未来北岸的产品定位从豪宅更趋向于改善，北岸房地产的亮眼程度注定不会高于产业发展，这或许也是官方层面此次调整限价的用意之一。
高铁片区：250米限高商务新地标用地
郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网）位于高铁片区，均为商务金融用地、储备用地，也是打包进行出让的；起始总价43.6亿元价值不菲，并且增价幅度也在2000万元，两块地平均地价在2286万元/亩，起始楼面价20174元/㎡，价格直奔郑州商务金融用地最高价记录而去。两块地建筑限高250米，应规划为高端商务写字楼新地标。
地块邻近楷林中心、卫华大厦、绿地·原盛国际、绿地新都会、雅宝东方国际广场等地标建筑，周边高端写字楼地标建筑林立；邻近郑东新区市民体育公园和七里河公园等，生态环境良好；最为重要的是，地块东边紧邻东风南路地铁口和郑州高铁南站，区位交通十分便利。
金水区最高起始地价1826万元/亩
首批供地中，金水区10宗地有8宗地价超过千万元每亩。
郑政出〔2021〕17、18、23、37号位于北龙湖以西的三全国基板块，处于三环和四环之间，东部邻近北龙湖；19、30、31、32号位于金水核心区板块，处于二环和三环之间，东部邻近CBD。以上地块区位优势十分明显，并且周边配套齐全，其中30、31、32号地块最为优质，起始地价也是最贵。32号地起始地价1826万元/亩，为金水区最高；31号地以1815万元/亩次之。
38、42号地块位于杨金片区，背靠北龙湖，42号地块占地面积最大（146.65亩）；地价888万元/亩、折合楼面价也才不到5400元/㎡，地块综合性价比较高；2.5的容积率适宜规划为改善盘，未来可承接北龙湖精英阶层住房需求外溢。
经开老城1567万元/亩地块，堪比北龙湖
首批挂牌地块中，经开区7宗有6宗都在经开物流园区，分别为：郑政经开出〔2021〕011、012、013、014、015、016号（网），规划要求竞买人或其股东（直接或间接）在郑州经开区要累计投资先进制造业不低于100亿元，项目达产后，年均实现工业产值应不低于200亿元；另一宗位于经开老城。
重点来看看最为优质的经开老城郑政经开出〔2021〕009号（网）地块。地块面积155.4亩，位于经开老城区成熟地带，周边交通、配套相对齐全，距离已开通的地铁5号线1.5公里、距离12号线一期（在建）规划站点梁湖西站不到500米，轨道交通十分便利。
地块起始地价1567万元/亩、起始楼面价7835元/㎡，地价堪比北龙湖；毛坯限价20114元/㎡、装修限价2500元/㎡，对未来新房价格有着风向标意义。当前，经开老城区新房最高售价已经达到19500元/㎡，未来改善新房或将达到25000元/㎡的水平。
管城、惠济出让四环内稀缺低密宅地
郑政出〔2021〕21、22、24、25、43号（网）5宗地块均位于管城区商都新区。其中，21、22、24号应为振兴九鼎华府后期项目用地。
郑政出〔2021〕26、33、34、39、40、41号（网）6宗地块位于惠济区，均为城改或合村并城项目用地，其中26号地为老鸦陈城改用地，34号地为青寨城改用地，39、40号地为胖庄城改用地，41号为东赵城改用地。
其中，有几宗地为郑州四环内稀缺的低密宅地：管城区25号地、惠济区34号、39号、40号地块容积率较低，分别为1.5、1.5、1.8、1.9，以上4宗地块是首批供地中容积率相对较低的地块。
管城商都新区25号地块区位优势明显，折合楼面价达到7512元/㎡。其余几宗地块折合楼面价在3400-4200元/㎡之间。此外，25号地块临近西吴河科普公园和七里河水系，生态环境较为优质；邻近中州大道、南三环、紫辰路等城市主干道，交通十分便利；加之容积率低至1.5，甚至比北龙湖住宅地还要低，是主城区内不可多得的低密住宅地块，适宜规划为高端住宅产品。
惠济核心区34、39、40号地区位优势明显，与主城联系紧密；北大学城教育氛围浓厚；邻近北四环、地铁2号线，交通出行便利；临近碧源月湖公园和索须河、贾鲁河水系，生态环境比较优质；周边住宅主要也是以改善或终极置业的高端住宅为主，区域特点鲜明。
中原常西湖新区：地价已达千万元每亩级别
郑政出〔2021〕16、28、36、44号（网）共计4宗地块位于中原区，其中44号地块均价1019万元/亩，其余三宗也在830万元/亩以上；折合楼面价均在3400元/㎡以上，最高楼面价3832元/㎡。
回顾一下2019年，常西湖新区地价还处于790万元/亩的水平。但随着地铁14号线一期的通车、“四个中心”重点场馆（如奥体中心、美术馆等）建成并投入使用、周边各项配套不断配齐，片区已经快速地完成了一波价值兑现，地价也呈现稳步上涨状态。目前优质地块都已经达到千万每亩级别。可以说，常西湖新区已经用实力证明了其价值潜力。
二七运河新区板块：4宗铁路沿线地块
郑政出〔2021〕20、27、29、35号（网）位于二七运河新区板块且沿铁路线分布，其中，27号为荆胡村城改、29号地为贾砦城改项目、20号和35号地为刘寨开发用地。地块邻近南水北调运河，居住环境较为舒适；邻近嵩山南路和南三环，与主城区交通联系紧密；地铁7号线一期在建中，未来畅达主城，通勤也十分方便。
高新老城3宗地块，周边教育资源丰富
高新区4、5、7号为合村并城改造项目用地，其中4、5号位于北大学城板块，交通、商业、生态等配套设施较为完善；且紧邻郑州大学新校区、河南工业大学、枫杨外国语学校等，教育氛围浓厚；邻近小双桥遗址，未来文化资源较为丰富，也可为片区导流。此外，8、9号地为安置用地，在此不过多阐述。
经开滨河、高新双湖地块稀缺度提升
首批供地计划中，此前大热的经开滨河和高新双湖并未有地块供应，对目前在售项目来说，竞争压力更小、区域地块的稀缺程度会提升。据悉，滨河国际新城目前宅地所剩无几，只剩部分商务金融用地暂未出让；双湖科技城住宅地块剩余不少，但暂时还没有新地块爆出，因此二批、三批供地双湖是否有新地块发布，值得期待。
上街区2宗地，中小房企捡漏机会
郑上出〔2021〕01、03号2宗住宅用地位于上街北部区域，折合楼面价为933元/㎡、1288元/㎡。地价均价分别为280万元/亩、103万元/亩，相对于主城动辄上千万元的亩单价及激烈的竞争，或成为中小房企捡漏的机会。
航空港区一大批地块值得期待
2月23日，郑州内部发文推行“土地集中出让”模式的消息传出后，航空港区29宗地、经开区6宗地紧急终止挂牌。首批集中供地中，经开区终止的6宗此次已经恢复挂牌，而航空港区29宗却没有动静。首批供地中港区仅有1宗南港的村民安置房用地，对市场的影响不大。
